Безопасность сделок с недвижимостью. Банкротство.

Эксперт по купли-продажи агентства “ЦЕХ Недвижимости” Валерий Николаев поделился своими знаниями как обезопасить себя при выборе объекта и рассказал о нескольких ресурсах, которые помогут в проверке продавцов недвижимости.

“Тема рисков при купле-продажи недвижимости в работе риэлтора наверно самая «любимая». При этом самой страшной палкой-пугалкой почему-то принято считать последующее, после сделки, банкротство продавца. Так и пишут: «при последующем банкротстве продавца, могут быть оспорены/признаны недействительными все сделки за последние три года, и вы останетесь без своей квартиры». Особенно дико звучит это утверждение в редакции «после признания продавца банкротом…», т.е. на минуту, это после того, как завершится этап реализации имущества и долги с банкрота будут списаны… Одним словом, кошмар… и все что остается добропорядочному покупателю — это три года молиться, чтобы продавец не дай бог не стал бы банкротом.

Здесь я бы хотел немного осветить «альтернативный» способ уберечься, без обращения к высшим силам с применением оберегов и амулетов или банального бегства от подобных сделок.
Для начала надо понимать, что в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, сделка с имуществом может быть признана арбитражным судом недействительной, если она была совершена в целях причинения имущественного вреда кредиторам. Ключевое слово здесь может. Т.е. само по себе отчуждение имущества с последующим банкротством продавца не является основанием для оспаривания такой сделки. Надо понимать, что факт причинения вреда кредиторам следует доказать, а заниматься этим будет Финансовый управляющий назначенный после первого заседания Арбитражного суда. От того, с чьей стороны (кредитора или должника) будет ФУ также зависит насколько «усердно» последний будет собирать доказательную базу.
На практике относительно просто опротестовать три типа сделок: сделки между родственниками, операции дарения и продажу имущества по цене ниже рыночной.
Если сделка совершена по рыночной цене совершенно постороннему человеку (т.е. не родственнику) на момент, когда у продавца еще не накопились долги перед кредиторами, то основания для ее оспаривания нет.  Более того, даже если сделка совершена уже в период просроченной задолженности заемщика, такая сделка не будет оспариваться при условии адекватного распоряжения вырученной от реализации суммой. А что имеется в виду под «неадекватное»? Например, часть вырученных от продажи средств были распределены не равномерно, а скажем, в пользу одного из кредиторов (ст.195 УКРФ «Неправомерные действия при банкротстве»). Это не хорошо, одноко.
Стопроцентной защиты покупателя в ситуации предбанкротной продажи недвижимости нет. Не поможет и титульное страхование  — это тема отдельной статьи. Однако, в значительной степени вы сможете обезопасить себя, если сделаете следующие шаги:
  1. Проверите Федеральный реестр сведений о банкротстве — Единая база данных всех лиц, в отношении которых инициированы процедуры банкротства — на предмет отсутствия в нем Продавца. https://bankrot.fedresurs.ru/
  2. На сайте Федеральных арбитражных судов РФ www.kad.arbitr.ru  проверите на предмет подачи заявления о банкротстве гражданином в суд.
  3. В Банке данных исполнительных производств на www.fssprus.ru  нужно проверить наличие исполнительных производств в отношении гражданина.
  4. Если есть понимание, что гражданин-продавец ранее брал кредиты, будет не лишним сделать проверку его кредитной истории на четырех основных ресурсах: НБКИ, ОКБ, EQUIFAX, КБ БРС. Или попросить продавца сделать этот отчет самостоятельно (мы же доверяем людям?) на сайте Госуслуг— к слову, бесплатно дважды в год для владельца личного кабинета на Госуслугах.
  5. Внимательно изучите сроки и условия ранних сделок (особенно дарения и продажи по заниженной стоимости) с данной недвижимостью. Выписка ЕГРН вам в помощь.
Все эти документы и собранные факты не стоит выбрасывать после сделки, т.к. предоставление их распечаток в суде, как минимум будет свидетельствовать о вашей предусмотрительности и добросовестности.
Если что-то из этих документов вас настораживает (например, операция дарения после приостановки обслуживания долга должником), передавайте все документы на проработку Кредитному брокеру или опытному Арбитражному управляющему (юристу). Не лишним в этой ситуации будет подготовка сделки с участием нотариуса.
Надеюсь эти простые советы плюс ваше благоразумие уберегут вас и ваших клиентов от опасных сделок с недвижимостью.”