Покупка земельного участка для дома: что нужно знать

Что нужно проверить перед покупкой земельного участка для строительства частного дома

В 2020 году в результате пандемии и перевода большого числа сотрудников на удаленную работу в России резко вырос спрос на различные форматы загородного жилья. Его популярность продолжит расти и в 2021 году. Драйверами роста спроса называют льготные ипотечные программы («Сельская ипотека» и ипотека на ИЖС), разрешение использования маткапитала для строительства домов, а также продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

Все это позволило многим россиянам задуматься о строительстве загородного дома для всесезонного проживания. Но не у всех есть деньги на покупку сразу готового дома, и выбор готовых домой небольшой, а цены резко пошли вверх. Выход — покупка земельного участка, чтобы потом возвести на нем частный дом с учетом собственного бюджета и потребностей.

Как выбрать земельный участок для частного дома
Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — лишь один из многих видов разрешенного использования земель, участок может располагаться в населенных пунктах, СНТ или ДНП.

В земельном и градостроительном законодательстве существует два основных понятия, которые имеют отношение к тому, что можно строить на земельном участке: это категория земель и вид разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса). Для строительства частного жилого дома участок должен быть для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) на землях населенных пунктов или для садоводства. Если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом нельзя.

При юридическом анализе приобретаемого земельного участка, требуется исследовать существующие ограничения в его использовании, которые вполне могут быть скрыты не самым добросовестным продавцом. Среди таких ограничений можно выделяет:
-специальные санитарно-защитные зоны и полосы,
-непосредственную близость к магистральным линиям различных трубопроводов,
-придорожные полосы и т.д.

Существующие ограничения, о которых продавец может умолчать, могут привести к таким правовым последствиям как невозможность зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом.

На покупку или на строительство частного жилого дома проще будет получить и ипотечный кредит, в отличие от строительства летней дачи — на которую можно получить лишь потребительский кредит. Помимо статуса жилого дома и наличия всех необходимых коммуникаций, для получения ипотеки стоит смотреть и на такие параметры, как наличие улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом. Обязательно назначение земли — под жилищное строительство.

Свет, вода, газ: коммуникации на участке
Нередко бывает, что девелопер не подключает никаких коммуникаций к участку, не берет на себя обязанности даже по подведению электричества. Это самые дешевые предложения на рынке.

Важно проверить тех. условия, другие документы на землю и коммуникации, рекомендуют эксперты. Причем важно и нужно не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений. При выборе земельного участка следует обратить внимание на то, как девелопер выполняет свои обещания, оценить его прошлые проекты, а также проследить за соблюдением сроков реализации текущего, рекомендуют специалисты.

Требования к коммуникациям установлены государственными стандартами. Для жилых домов это СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 02.31.2001. Требований — много и самостоятельно проверить объект капитального строительства на предмет соответствия всем нормам сложно — для этого лучше заказать экспертизы, рекомендуют юристы.

Как проверить документы
Перед тем, как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался. Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте либо можно заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн по кадастровому номеру.

Обременения на ту или иную землю могут быть связаны с установленным сервитутом (право ограниченного пользования), нахождением в залоге или наложенным на участок арестом. Обычно все эти сведения указаны в ЕГРН.

Пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.